Rola notariusza w obrocie nieruchomościami

Transakcje sprzedaży i zakupu nieruchomości należą do najpoważniejszych czynności prawnych w życiu wielu osób. Wiążą się z dużą odpowiedzialnością finansową, a jednocześnie z licznymi wymogami formalnymi. Kluczową rolę w tym procesie pełni notariusz, którego zadaniem jest nadanie czynności prawnej właściwej formy i zapewnienie, że przebiega ona zgodnie z prawem. Warto jednak wyraźnie rozróżnić, co notariusz może, a czego nie może zrobić – aby uniknąć fałszywego poczucia bezpieczeństwa po stronie kupującego czy sprzedającego. (Polecamy również zobaczyć artykuł o tym czego nie wyczytasz z księgi wieczystej)

Co notariusz musi zrobić przy sprzedaży nieruchomości?

• Sporządzenie aktu notarialnego – sprzedaż nieruchomości (mieszkania, domu, działki) wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Bez niego umowa jest nieważna.
• Weryfikacja stron transakcji – notariusz potwierdza tożsamość kupującego i sprzedającego na podstawie dokumentów.
• Sprawdzenie księgi wieczystej – notariusz ma obowiązek zajrzeć do aktualnego odpisu księgi wieczystej i przytoczyć jej treść w akcie.
• Zabezpieczenie formy prawnej – notariusz dba, by wszystkie elementy wymagane przepisami prawa znalazły się w umowie (np. oznaczenie nieruchomości, cena, sposób zapłaty).
• Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej – jeżeli umowa tego wymaga (np. zmiana właściciela), notariusz sporządza i przesyła elektronicznie wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
• Obliczenie i pobranie podatków/opłat – notariusz pobiera od stron i odprowadza m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), taksę notarialną i opłaty sądowe.

Co notariusz może zrobić dodatkowo?

• Może odczytać i przeanalizować dokumenty okazane przez strony, takie jak wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna, decyzja o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę, uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
• Może udzielić podstawowych wyjaśnień prawnych co do skutków danej umowy, jednak nie zastąpi kompleksowej analizy prawnika czy doradcy podatkowego.
• Na życzenie stron może sporządzić również umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, choć przepisy tego nie wymagają.

Czego notariusz nie musi robić i często nie robi?

• Nie ma obowiązku analizowania historii nieruchomości poza tym, co wynika z księgi wieczystej.
• Nie musi badać, czy wszystkie opłaty (czynsz, media, podatki) zostały uregulowane.
• Nie sprawdza faktycznego stanu technicznego budynku ani mieszkania.
• Nie bada jakości gruntu, stabilności podłoża czy zgodności ogrodzenia z granicami działki – to zadanie geodety, geologa czy inżyniera budowlanego.
• Nie weryfikuje, czy w lokalu są zameldowani mieszkańcy lub osoby faktycznie go zajmujące.
• Nie analizuje toczących się postępowań administracyjnych, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Co notariusz może sprawdzić i zagwarantować?

• Treść księgi wieczystej – notariusz zagwarantuje, że w chwili podpisania aktu przytoczone dane są zgodne z odpisem z elektronicznej księgi wieczystej.
• Tożsamość stron – dzięki obowiązkowi okazania dokumentów tożsamości i ich weryfikacji.
• Forma i ważność umowy – dopilnuje, aby czynność prawna była sporządzona zgodnie z przepisami, co gwarantuje jej skuteczność.
• Wniosek do sądu wieczystoksięgowego – gwarantuje, że zostanie złożony prawidłowo i bez zwłoki.

Czego notariusz nie może zagwarantować?

• Że w przyszłości nie pojawią się roszczenia wobec nieruchomości (np. spadkobierców, wierzycieli, osób pominiętych w księdze).
• Że mieszkanie jest wolne od ukrytych wad fizycznych (np. wilgoć, nieszczelne instalacje).
• Że działka jest faktycznie zgodna z przeznaczeniem w planie miejscowym lub nadaje się pod budowę.
• Że faktyczny stan granic działki pokrywa się z dokumentacją geodezyjną.
• Że w lokalu nie mieszkają osoby, które mogą odmówić jego opuszczenia.

Podsumowanie

Notariusz jest strażnikiem formy prawnej transakcji i gwarantuje, że umowa sprzedaży nieruchomości jest ważna i zgodna z przepisami. Jednak jego rola nie zastępuje kompleksowego sprawdzenia nieruchomości – zarówno pod kątem prawnym, jak i faktycznym.

Kupujący i sprzedający powinni mieć świadomość, że notariusz:

• zagwarantuje formę i legalność umowy,
• sprawdzi księgę wieczystą,
• pobierze i odprowadzi należne podatki oraz opłaty,

ale nie sprawdzi technicznych, geodezyjnych, geologicznych ani praktycznych aspektów nieruchomości.

Dlatego odpowiedzialność za całościową weryfikację zawsze spoczywa na stronach – najlepiej przy wsparciu fachowców z różnych dziedzin, takich jak geodeci, inżynierowie budowlani, specjaliści od instalacji czy doradcy podatkowi.