Nowe klasy energetyczne budynków i ETS2: co to oznacza dla cen mieszkań w Polsce?

W 2025 roku Polska stoi u progu ważnych zmian w polityce mieszkaniowej i klimatycznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) opublikowało projekt rozporządzenia, które wprowadza klasy energetyczne budynków (od A+ do G) na podstawie wskaźnika EP, czyli zużycia energii pierwotnej. Choć obowiązek ten początkowo dotyczyć będzie głównie świadectw charakterystyki energetycznej, jego skutki mogą się okazać znacznie głębsze — zwłaszcza gdy zestawimy go z nadchodzącym systemem ETS2, czyli rozszerzeniem handlu uprawnieniami do emisji CO₂ na sektor budynków i transportu.

Poniżej omawiamy, jak te zmiany mogą wpłynąć na ceny mieszkań w Polsce – zarówno tych nowych, jak i starszych – oraz kto zyska, a kto może stracić.

🏷️ Co się zmienia? Nowe klasy energetyczne budynków

Projekt MRiT zakłada, że każdy budynek mieszkalny będzie klasyfikowany w jednej z klas energetycznych:

Klasa	Wskaźnik EP (kWh/m²·rok)
A+	EP ≤ 0
A	0 < EP ≤ 63
B	63 < EP ≤ 70
C	70 < EP ≤ 107
D	107 < EP ≤ 144
E	144 < EP ≤ 180
F	180 < EP ≤ 215
G	EP > 215

Klasa C została de facto przyjęta jako próg efektywności, do którego powinny dążyć wszystkie budynki mieszkalne. Choć nie ma jeszcze obowiązku jej osiągnięcia, można się spodziewać, że stanie się ona minimalnym standardem, warunkującym dostęp do kredytów, dopłat czy możliwości legalnego najmu.

🏦 Banki, kredyty i zielone finansowanie

W praktyce, to nie tylko przepisy wprost będą wymuszać poprawę efektywności energetycznej, ale również mechanizmy pośrednie:

• Banki komercyjne mogą przestać finansować zakup mieszkań w budynkach z klasą D, E, F czy G lub zaoferują na nie znacznie gorsze warunki kredytowe (np. wyższe oprocentowanie, niższy wkład własny, krótszy okres kredytowania).

• „Zielone kredyty hipoteczne” już dziś oferują preferencyjne warunki dla nieruchomości w klasie A lub B.

• W perspektywie kilku lat, nieruchomości z klasą G lub F mogą stać się „niefinansowalne” — a tym samym praktycznie niesprzedawalne, poza transakcjami gotówkowymi.

💶 ETS2 – podatek od emisji dla właścicieli domów i mieszkań?

Unijny system ETS2, który ma objąć sektor budynków od 2027 roku, może być równie ważny, a może nawet bardziej bolesny w skutkach:

• ETS2 zakłada, że emisje z budynków (np. zużycie gazu, węgla, oleju opałowego) będą obciążone opłatami za CO₂, które będą stopniowo rosnąć.

• To oznacza, że koszty eksploatacyjne mieszkań w nieefektywnych budynkach będą coraz wyższe, a właściciele zapłacą więcej — nawet kilkaset złotych rocznie w formie doliczanych opłat do rachunków za energię.

• Osoby posiadające lokale w klasach F i G będą trwale narażone na wyższe koszty życia, co jeszcze bardziej obniży wartość tych nieruchomości na rynku.

🏚️ Które budynki nie spełniają klasy C?

W uproszczeniu, klasę C spełniają budynki zaprojektowane zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2017 roku (WT 2017). Czasem także dobrze zaprojektowane budynki według WT 2014. Ale wcześniej?

Budynki, które zwykle nie spełniają klasy C:

• Bloki z wielkiej płyty – nawet po ociepleniu 5–10 cm styropianu,

• Ceglane kamienice – duże straty przez ściany, dachy i stropy,

• Domy jednorodzinne z lat 80. i 90. – słabe ocieplenie, stare źródła ciepła,

• Tanie mieszkaniówki z lat 2000–2013 – często EP w granicach 110–130.

Tylko głęboka modernizacja – 15–18 cm izolacji, rekuperacja, wymiana źródła ciepła – może pomóc w osiągnięciu klasy C.

📈 Wpływ na ceny mieszkań

🏠 Nowe mieszkania (rynek pierwotny):

• Deweloperzy będą zmuszeni projektować budynki w klasie A lub B,

• Wzrosną koszty budowy (lepsze materiały, OZE, pompy ciepła, rekuperacja),

• Ceny nowych mieszkań wzrosną średnio o 5–15%,

• Niewykluczone, że część mniejszych firm wypadnie z rynku — nie będą w stanie spełnić wymagań.

🧱 Stare mieszkania (rynek wtórny):

• Lokale w budynkach klasy D–G stracą na wartości – szacuje się, że:

  • klasa G może oznaczać spadek ceny nawet o 20–30% względem lokali w klasie B,

• Mieszkania o niskiej klasie mogą być:

  • trudniejsze do sprzedaży,

  • niekwalifikujące się do kredytu,

  • wykluczone z wynajmu w przyszłości (jak już się dzieje we Francji czy Belgii),

• Pojawi się nowa forma „segregacji energetycznej” rynku mieszkaniowego.

🛠️ A co z pomocą publiczną?

Dobrą wiadomością jest to, że dla właścicieli starych domów i wspólnot mieszkaniowych przewidziano liczne formy wsparcia – nie tylko kredytowego, ale również bezzwrotnego:

• Czyste Powietrze – dotacje do 135 tys. zł na modernizację domów jednorodzinnych,

• Fundusz Termomodernizacji i Remontów (BGK) – dotacje do 50% kosztów dla wspólnot i spółdzielni,

• KPO i FEnIKS – środki unijne dla budynków komunalnych i społecznych.

Ale uwaga: pomoc ta nie obejmuje budownictwa deweloperskiego, co oznacza, że całość kosztów wzrostu standardów pokryje konsument – kupujący mieszkanie.

🧠 Podsumowanie: kto zyska, a kto straci?

Grupa	Efekt
🔼 Nowe mieszkania w klasie A/B	Wzrost wartości, tańsze kredyty, wysokie zainteresowanie
🔻 Mieszkania w klasach E–G	Spadek wartości, trudniejszy wynajem/sprzedaż, ryzyko wykluczenia
🧱 Budynki z lat 2000–2010	Potrzeba modernizacji, ale szansa na dotacje
💰 Deweloperzy	Wyższe koszty budowy, ryzyko spadku marży
🏘️ Wspólnoty mieszkaniowe	Szansa na dotacje, ale konieczność działania i zgód lokatorów

 

Jeśli masz mieszkanie w bloku, dom z lat 90., albo planujesz zakup – zwracaj uwagę na klasę energetyczną. Bo już niedługo stanie się ona równie ważna, jak lokalizacja czy metraż.